Проверяем застройщика

Хорошо:

Работает по договору долевого участия согласно 214-ФЗ

Закон регулирует отношения между застройщиком и членами долевого строительства, покупателями и юридическими лицами, чьи средства привлекаются на этапе стройки.

Застройщик уже получил право собственности на землю и официальное разрешение на строительство. После перевода денег и подписания договора покупатель становится полноправным владельцем будущей жилплощади. В договоре прописаны условия приобретения: адрес, метраж, высота потолков и срок сдачи. Это означает, что если застройщик их нарушит, он возместит покупателю убытки.

Так себе:

Использует альтернативные схемы продажи квартир:

• договор участия в жилищно-кооперативном строительстве,
• покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы,
• договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Это не означает, что такие схемы обязательно незаконны, а покупатель будет обманут. Но в этом случае он менее защищен от рисков.

При подписании договора следует внимательнее изучить все пункты, а лучше обратиться за помощью к юристу.

Открыто публикует документы

Застройщик, которому нечего скрывать, размещает документы на сайте.

О компании:

• устав,
• свидетельство о регистрации,
• свидетельство о постановке на налоговый учет,
• выписка из ЕГРЮЛ.

   

О новостройке:

• разрешение строительства,
• проектная декларация.

Отказывается показать документы

Если они не опубликованы, попросите их у менеджера в офисе. Это не конфиденциальная информация и вы вправе с ней ознакомиться. Если застройщик не показывает документы — это повод задуматься, возможно, он что-то скрывает.

Норм:

Год основания соответствует дате регистрации

Дата регистрации проверяется на сайте налоговой службы https://egrul.nalog.ru/.

Строительство финансирует надежный банк

Это означает, что банк уже проверил все риски и вы можете ему доверять. Информация о финансировании указана в проектной документации и договоре.

Есть ежемесячный прирост этажей

Часто застройщики публикуют фотографии строительства или размещают веб-камеры на сайте, по которым видна динамика роста. Нормальный прирост — 2-3 этажа в месяц.

Повод насторо­житься:

Дата регистрации и дата основания компании различаются

Иногда застройщик презентует в рекламе одну дату основания, а на деле оказывается, что компания существует гораздо меньше лет. В этом случае стоит поинтересоваться у менеджера, почему сроки отличаются.

Недавно сменился генеральный директор

При проверке регистрации на сайте налоговой https://egrul.nalog.ru/ обратите внимание на дату регистрации генерального директора. Если он сменился недавно — это опасный показатель. Иногда недобросовестные компании меняют владельца, чтобы избежать уголовной ответственности в случае банкротства.

Номинальный директор

Компанией руководит один человек, а зарегистрирована она на другое лицо. На сайте https://focus.kontur.ru/ введите данные ИНН генерального директора. Если за физическим лицом числится много компаний — вероятно, директор номинальный, а компания готовится к банкротству.

Долги перед государством

На сайте федеральных служб судебных приставов http://fssprus.ru/iss/ip/ узнайте о незакрытых долгах компании. Если их много и они не закрываются больше двух месяцев — это плохой признак: у компании нет денег.

Плюсы:

Застройщик сдает проекты вовремя

Хорошая репутация

Оценить компанию по этому критерию сложно. Но все же стоит обратить внимание на следующие показатели:

• список реализованных проектов, среди которых как минимум 2-3 готовые постройки,
• нет конфликтов с местной администрацией,
• нет негативных отзывов в СМИ.

Минусы:

Регулярная задержка сроков на прошлых проектах

Считается, что задержка сроков до полугода — норма, так как на окончание строительства помимо застройщика влияют местная администрация и муниципальные службы, согласование с которыми увеличивают сроки работ. Но опытные застройщики закладывают возможные риски в сроки строительства.

Застройщик и продавец — разные компании

Вы приезжаете в офис в одну компанию, а договор подписываете с другой. Маленькой фирме проще решить организационные вопросы, поэтому ее оформление оправдано. Но существует риск того, что она окажется банкротом — компанию закроют, судиться будет не с кем, а репутации бренда это никак не повредит.

Есть иски о банкротстве

Участие в судебных разбирательствах — Норм для крупной компании. Чем дольше лет она существует на рынке, тем большая вероятность, что могут возникнуть проблемы с подрядчиками или коммунальными службами.

Плохой показатель — иски о банкротстве. С такими застройщиками лучше не иметь дел.
Наличие судебных тяжб у застройщика проверяется на сайте арбитражного суда в картотеке дел: http://kad.arbitr.ru/.

Занижены цены на м.кв

Иногда строительные компании проводят акции и распродажи, но они длятся ограниченный период. В целом у стабильной компании нет причин постоянно продавать квартиры по низкой цене.